Δύο σημαντικές αλλαγές στο Κτηματολόγιο μπαίνουν σε εφαρμογή μέσα στην ίδια εβδομάδα και αφορούν ιδιοκτήτες με πολύ διαφορετικά προβλήματα. Από την Τετάρτη 16 Σεπτεμβρίου 2026 ενεργοποιείται νέο πλαίσιο για υποθέσεις έκτακτης χρησικτησίας σε ακίνητα που εμφανίζονται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», ενώ από την Παρασκευή 18 Σεπτεμβρίου αλλάζει η διαδικασία για διορθώσεις γεωμετρικών στοιχείων, όπως όρια, εμβαδά, σχήμα και θέση ακινήτου.
Το σημαντικό είναι ότι δεν μιλάμε για μια είδηση που τελειώνει σε μία ημέρα. Οι δύο διαδικασίες θα επηρεάζουν από εδώ και πέρα ιδιοκτήτες, μηχανικούς, δικηγόρους και συμβολαιογράφους κάθε φορά που υπάρχει πρόβλημα κυριότητας ή λάθος στη γεωμετρική απεικόνιση ενός ακινήτου.
Κτηματολόγιο 2026 – Τι αλλάζει σε 60 δευτερόλεπτα
- 16 Σεπτεμβρίου: νέα διαδικασία για ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη» όταν προβάλλεται έκτακτη χρησικτησία.
- Προβλέπεται υποχρεωτική αρχική συνεδρία κτηματολογικής διαμεσολάβησης.
- Απαιτούνται, μεταξύ άλλων, στοιχεία που τεκμηριώνουν 20ετή νομή και παλαιότερη δήλωση Ε9.
- 18 Σεπτεμβρίου: τίθεται σε ισχύ η νέα ψηφιακή διαδικασία γεωμετρικών διορθώσεων.
- Οι αιτήσεις για όρια, εμβαδά, σχήμα ή θέση ακινήτου περνούν από την πλατφόρμα metavoles.
- Για τις γεωμετρικές διορθώσεις απαιτείται τοπογραφικό διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών και Κωδικός Ηλεκτρονικού Διαγράμματος.
Πρώτη αλλαγή: Τι γίνεται με τα ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη»
Η πρώτη μεγάλη αλλαγή αφορά ακίνητα τα οποία εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» και για τα οποία κάποιος υποστηρίζει ότι έχει αποκτήσει κυριότητα λόγω έκτακτης χρησικτησίας.
Ο Ν. 5326/2026 τροποποίησε το άρθρο 6 του Ν. 2664/1998 και εισάγει ειδική διαδικασία κτηματολογικής διαμεσολάβησης πριν από τη συζήτηση της σχετικής αγωγής.
Με απλά λόγια, όποιος επικαλείται έκτακτη χρησικτησία σε τέτοιο ακίνητο δεν αρκεί να δηλώνει ότι το νέμεται επί χρόνια. Η διαδικασία απαιτεί συγκεκριμένα αποδεικτικά στοιχεία και τυπικά βήματα.
Τι είναι η έκτακτη χρησικτησία;
Η έκτακτη χρησικτησία είναι τρόπος κτήσης κυριότητας που βασίζεται σε μακρόχρονη νομή ενός ακινήτου υπό τις προϋποθέσεις που προβλέπει ο Αστικός Κώδικας. Στην πράξη, οι σχετικές υποθέσεις μπορεί να αφορούν παλιά οικογενειακά ακίνητα, αγροτεμάχια ή ιδιοκτησίες για τις οποίες δεν υπάρχει πλήρης αλυσίδα τίτλων.
Στο Κτηματολόγιο, το πρόβλημα γίνεται ιδιαίτερα σοβαρό όταν το ακίνητο εμφανίζεται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη». Η νέα διαδικασία επιχειρεί να βάλει σαφέστερη σειρά στο πώς εξετάζονται αυτές οι περιπτώσεις.
Ποια στοιχεία χρειάζονται από 16 Σεπτεμβρίου
Το άρθρο 61 του Ν. 5326/2026 προβλέπει συγκεκριμένες απαιτήσεις. Μεταξύ άλλων, για την κτηματολογική διαμεσολάβηση απαιτούνται τουλάχιστον:
- δύο ένορκες βεβαιώσεις που να αναφέρονται ρητά σε εικοσαετή νομή,
- σαφής προσδιορισμός του εμβαδού, της θέσης και των ορίων του ακινήτου,
- έντυπο Ε9 για την επίμαχη ιδιοκτησία τουλάχιστον δέκα χρόνια πριν από την προσφυγή στη διαδικασία,
- τα προβλεπόμενα έγγραφα και πρακτικά της κτηματολογικής διαμεσολάβησης.
Η εικοσαετής νομή πρέπει να έχει συμπληρωθεί μέχρι την προσφυγή στη διαδικασία. Αυτό είναι κρίσιμο, γιατί δεν αρκεί απλώς η σημερινή κατοχή ή χρήση του ακινήτου.
Τι κάνει ο κτηματολογικός διαμεσολαβητής
Ο νόμος προβλέπει διαπιστευμένο κτηματολογικό διαμεσολαβητή με νομική κατάρτιση, ο οποίος επιλέγεται από ειδικό μητρώο. Η διαδικασία καταχωρίζεται στο κτηματολογικό φύλλο και τηρούνται συγκεκριμένες προθεσμίες πριν από την υποχρεωτική αρχική συνεδρία.
Αν επιτευχθεί συμφωνία και πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις, το σχετικό πρακτικό μπορεί να χρησιμοποιηθεί για τη διόρθωση της κτηματολογικής εγγραφής. Πριν από την καταχώριση προβλέπεται επίσης υποβολή δήλωσης φόρου χρησικτησίας.
Σημαντικό: η συγκεκριμένη διαδικασία δεν εφαρμόζεται σε πράγματα που αποτελούν δημόσια κτήση ή είναι κοινόχρηστα.
Δεύτερη αλλαγή: Ψηφιακές διορθώσεις από 18 Σεπτεμβρίου
Η δεύτερη μεγάλη αλλαγή αφορά κάτι πολύ διαφορετικό: λάθη ή μεταβολές στα γεωμετρικά στοιχεία ενός ακινήτου. Δηλαδή περιπτώσεις όπου υπάρχει πρόβλημα στα όρια, στο εμβαδόν, στο σχήμα ή στη θέση που εμφανίζεται στο Κτηματολόγιο.
Από τις 18 Σεπτεμβρίου 2026 τίθεται σε εφαρμογή το νέο πλαίσιο των άρθρων 7–10 του Ν. 5142/2024 και η διαδικασία περνά στην ειδική ψηφιακή πλατφόρμα metavoles.
Ποιοι μπορούν να ζητήσουν διόρθωση
Δικαίωμα υποβολής αίτησης έχει φυσικό ή νομικό πρόσωπο που έχει έννομο συμφέρον, καθώς και εξουσιοδοτημένο πρόσωπο. Η αίτηση αφορά περιοχές στις οποίες λειτουργεί ήδη Κτηματολόγιο και οι κτηματολογικές εγγραφές έχουν ενταχθεί στην αρμοδιότητα Κτηματολογικού Γραφείου ή υποκαταστήματος.
Η διαδικασία είναι τεχνική και σε πολλές περιπτώσεις απαιτεί μηχανικό, καθώς η αίτηση συνοδεύεται από τοπογραφικό διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών.
Τι είναι το τοπογραφικό διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών
Πρόκειται για το διάγραμμα στο οποίο αποτυπώνεται με ακρίβεια η γεωμετρική αλλαγή που ζητά ο ενδιαφερόμενος. Υποβάλλεται ηλεκτρονικά στη βάση του Ελληνικού Κτηματολογίου και λαμβάνει Κωδικό Ηλεκτρονικού Διαγράμματος.
Αυτό μπορεί να αφορά, για παράδειγμα, περίπτωση όπου το πραγματικό όριο ενός οικοπέδου δεν συμπίπτει με εκείνο που φαίνεται στο κτηματολογικό διάγραμμα ή όπου το καταχωρισμένο εμβαδόν διαφέρει από το ορθό.
Τι γίνεται αν επηρεάζεται ο γείτονας
Οι γεωμετρικές διορθώσεις συχνά δεν αφορούν μόνο ένα ακίνητο. Μια μετακίνηση ορίου μπορεί να επηρεάζει γειτονικό γεωτεμάχιο, γι' αυτό το νέο πλαίσιο προβλέπει κοινοποιήσεις, δυνατότητα αντιρρήσεων και διαδικασία κρίσης επί της αίτησης.
Ο ενδιαφερόμενος δεν πρέπει λοιπόν να θεωρεί ότι μια διόρθωση ορίων είναι απλώς μια «αλλαγή στον χάρτη». Μπορεί να δημιουργεί δικαιώματα και υποχρεώσεις και για όμορους ιδιοκτήτες.
Υπάρχει εξαίρεση όταν εμπλέκεται το Δημόσιο
Ναι. Η απόφαση για την έναρξη της νέας διαδικασίας προβλέπει μεταβατική εξαίρεση όταν δικαιούχος ή επηρεαζόμενος όμορος είναι το Ελληνικό Δημόσιο ή φορέας της Γενικής Κυβέρνησης. Για αυτές τις περιπτώσεις εξακολουθεί προσωρινά να εφαρμόζεται η προηγούμενη διαδικασία μέχρι να εκδοθεί η προβλεπόμενη υπουργική απόφαση.
Γιατί οι δύο αλλαγές αφορούν πολύ περισσότερους από όσους νομίζουν
Τα ζητήματα Κτηματολογίου εμφανίζονται συχνά όταν ένας ιδιοκτήτης αποφασίσει να πουλήσει, να μεταβιβάσει, να γονικά παροχήσει ή να αξιοποιήσει ένα ακίνητο. Ένα λάθος που μένει αόρατο για χρόνια μπορεί να γίνει εμπόδιο ακριβώς τη στιγμή που χρειάζεται καθαρός τίτλος και σωστή γεωμετρική απεικόνιση.
Η αξία της ακίνητης περιουσίας είναι ήδη ένα από τα μεγαλύτερα οικονομικά ζητήματα για τα ελληνικά νοικοκυριά. Το M24 έχει αναλύσει τη στεγαστική κρίση στην Ελλάδα και την άνοδο των τιμών ακινήτων και ενοικίων, αλλά και το πώς η στέγαση παραμένει βασικός παράγοντας πίεσης στον πληθωρισμό και στο κόστος ζωής.
Τι σχέση έχουν οι αλλαγές με τον ΕΝΦΙΑ
Το Κτηματολόγιο και ο ΕΝΦΙΑ είναι διαφορετικά συστήματα, όμως ο ιδιοκτήτης πρέπει να έχει σωστή εικόνα του ακινήτου του σε όλες τις σχετικές βάσεις. Η ύπαρξη λάθους στο Κτηματολόγιο δεν διορθώνεται αυτόματα μέσω Ε9, ούτε το αντίστροφο.
Ειδικά όσοι εξετάζουν αλλαγές στην ακίνητη περιουσία τους θα πρέπει να γνωρίζουν και το νέο πλαίσιο για τον ΕΝΦΙΑ 2027 και τις απαλλαγές σε μικρούς οικισμούς, όπου υπάρχουν διαφορετικά κριτήρια και προϋποθέσεις.
Και αν το ακίνητο είναι κλειστό ή χρειάζεται ανακαίνιση;
Η επίλυση κτηματολογικών εκκρεμοτήτων μπορεί να είναι απαραίτητη πριν από μεταβίβαση ή αξιοποίηση ενός ακινήτου. Παράλληλα, για ιδιοκτήτες κλειστών κατοικιών τρέχουν ξεχωριστές δράσεις και προθεσμίες. Το M24 έχει τον αναλυτικό οδηγό για την ανακαίνιση κατοικίας 2026 και την παράταση για κλειστά σπίτια.
Τι πρέπει να κάνει τώρα ένας ιδιοκτήτης
Το πρώτο βήμα είναι να μην περιμένει να εμφανιστεί το πρόβλημα σε μια πώληση ή συμβολαιογραφική πράξη. Όποιος έχει αμφιβολία για το τι εμφανίζεται στο Κτηματολόγιο μπορεί να ελέγξει τα στοιχεία της ιδιοκτησίας του μέσω των ηλεκτρονικών υπηρεσιών του Ελληνικού Κτηματολογίου.
Αν υπάρχει ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» και προβάλλεται έκτακτη χρησικτησία, χρειάζεται νομικός έλεγχος και προετοιμασία των απαιτούμενων αποδεικτικών στοιχείων. Αν υπάρχει πρόβλημα σε όρια ή εμβαδόν, χρειάζεται τεχνικός έλεγχος από μηχανικό και αξιολόγηση του κτηματολογικού διαγράμματος.
Σε καμία από τις δύο περιπτώσεις δεν είναι ασφαλές να γίνει κίνηση μόνο με βάση γενικές πληροφορίες στο διαδίκτυο, γιατί κάθε ακίνητο έχει διαφορετικό τίτλο, ιστορικό και γειτνιάσεις.
Το πρακτικό συμπέρασμα
Οι ημερομηνίες 16 και 18 Σεπτεμβρίου 2026 δεν είναι απλώς δύο ακόμα προθεσμίες. Είναι η έναρξη δύο διαδικασιών που αλλάζουν μόνιμα τον τρόπο με τον οποίο αντιμετωπίζονται συγκεκριμένες κτηματολογικές εκκρεμότητες.
Η πρώτη αφορά κυριότητα και έκτακτη χρησικτησία σε ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη». Η δεύτερη αφορά την τεχνική εικόνα του ακινήτου — τα όρια, το εμβαδόν, το σχήμα και τη θέση του.
Για τον ιδιοκτήτη, το βασικό μήνυμα είναι ένα: αν υπάρχει παλιά εκκρεμότητα στο Κτηματολόγιο, τώρα είναι η στιγμή να ελεγχθεί με τα νέα δεδομένα και όχι όταν φτάσει η ώρα της μεταβίβασης.
Συχνές ερωτήσεις
Τι αλλάζει στο Κτηματολόγιο στις 16 Σεπτεμβρίου 2026;
Ενεργοποιείται η νέα διαδικασία για αναγνώριση κυριότητας λόγω έκτακτης χρησικτησίας σε ακίνητα που εμφανίζονται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», με υποχρεωτική αρχική συνεδρία κτηματολογικής διαμεσολάβησης και συγκεκριμένα αποδεικτικά στοιχεία.
Τι αλλάζει στις 18 Σεπτεμβρίου;
Ξεκινά η νέα ψηφιακή διαδικασία για διορθώσεις γεωμετρικών στοιχείων ακινήτων μέσω της πλατφόρμας metavoles.
Τι μπορεί να διορθωθεί γεωμετρικά;
Λάθη ή μεταβολές που αφορούν όρια, εμβαδόν, σχήμα και θέση γεωτεμαχίου, εφόσον πληρούνται οι νόμιμες και τεχνικές προϋποθέσεις.
Χρειάζεται μηχανικός για διόρθωση ορίων;
Στις γεωμετρικές μεταβολές απαιτείται τοπογραφικό διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών και Κωδικός Ηλεκτρονικού Διαγράμματος, οπότε η συμμετοχή αρμόδιου μηχανικού είναι πρακτικά κρίσιμη.
Αρκεί το Ε9 για να αποδείξει χρησικτησία;
Όχι. Ο νόμος προβλέπει συνδυασμό στοιχείων, μεταξύ των οποίων τουλάχιστον δύο ένορκες βεβαιώσεις για εικοσαετή νομή και Ε9 της επίμαχης ιδιοκτησίας τουλάχιστον δέκα χρόνια πριν από την προσφυγή στη διαδικασία.
Πού μπορώ να δω τα στοιχεία του ακινήτου μου;
Μέσω των ηλεκτρονικών υπηρεσιών του Ελληνικού Κτηματολογίου, με τις υπηρεσίες που παρέχονται στους πολίτες για πρόσβαση σε κτηματολογικά στοιχεία και αιτήσεις.
Πηγές:
Ελληνικό Κτηματολόγιο – Ηλεκτρονικές υπηρεσίες για πολίτες
Ν. 5326/2026, άρθρο 61 – Ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη» και έκτακτη χρησικτησία
Απόφαση 440/9/2026 – Πλατφόρμα metavoles και έναρξη 18/9/2026
Το άρθρο είναι ενημερωτικό και δεν υποκαθιστά εξατομικευμένη νομική, συμβολαιογραφική ή τεχνική συμβουλή για συγκεκριμένο ακίνητο.