Οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα εξακολουθούν να ανεβαίνουν και το 2026, αλλά η νέα εικόνα δεν είναι ίδια παντού. Τα σημερινά στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος για το β΄ τρίμηνο δείχνουν ετήσια άνοδο 5,5% στις τιμές των διαμερισμάτων σε όλη τη χώρα. Στα νεότερα ακίνητα η αύξηση φτάνει το 6,2%, ενώ στις περιοχές εκτός Αθήνας, Θεσσαλονίκης και άλλων μεγάλων πόλεων ο ρυθμός φτάνει ακόμη και το 7,1%. Την ίδια ώρα, ο ρυθμός ανόδου στη Θεσσαλονίκη υποχωρεί αισθητά σε σχέση με το πρώτο τρίμηνο. Το μήνυμα είναι σύνθετο: η αγορά δείχνει κάποια επιβράδυνση, αλλά για τον αγοραστή το σπίτι δεν γίνεται φθηνότερο.
- +5,5% οι τιμές διαμερισμάτων πανελλαδικά σε ετήσια βάση.
- +6,2% στα νέα διαμερίσματα έως 5 ετών.
- +5,0% στα παλαιότερα διαμερίσματα.
- +5,0% στην Αθήνα και +4,7% στη Θεσσαλονίκη.
- +7,1% στις λοιπές περιοχές της χώρας — ο υψηλότερος ρυθμός του β΄ τριμήνου.
Τιμές ακινήτων 2026: τι ανακοίνωσε σήμερα η Τράπεζα της Ελλάδος
Σύμφωνα με τα προσωρινά στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, το β΄ τρίμηνο του 2026 οι τιμές των διαμερισμάτων ήταν κατά μέσο όρο 5,5% υψηλότερες από το αντίστοιχο τρίμηνο του 2025. Για ολόκληρο το 2025, ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης είχε διαμορφωθεί στο 8,3%, έναντι 9,1% το 2024.
Άρα ο ρυθμός ανόδου έχει μειωθεί σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια. Αυτό όμως δεν σημαίνει πτώση τιμών. Σημαίνει ότι οι τιμές συνεχίζουν να αυξάνονται, απλώς με μικρότερη ταχύτητα.
Η διάκριση αυτή είναι κρίσιμη για όποιον περιμένει ότι η «επιβράδυνση» της αγοράς θα οδηγήσει αυτόματα σε φθηνότερα σπίτια. Για να συμβεί πραγματική υποχώρηση των τιμών, ο ετήσιος ρυθμός θα έπρεπε να περάσει σε αρνητικό έδαφος. Σήμερα παραμένει θετικός και μάλιστα σημαντικός.
Νέα σπίτια: η αύξηση επιταχύνεται στο 6,2%
Ένα από τα πιο ενδιαφέροντα στοιχεία της σημερινής ανακοίνωσης αφορά την ηλικία των ακινήτων. Τα νέα διαμερίσματα, ηλικίας έως 5 ετών, αυξήθηκαν κατά 6,2% σε ετήσια βάση. Τα παλαιότερα διαμερίσματα αυξήθηκαν κατά 5,0%.
Στο α΄ τρίμηνο του 2026, σύμφωνα με την ίδια πηγή, τα νέα διαμερίσματα αυξάνονταν κατά 6,0% και τα παλαιά κατά 5,5%. Έτσι, ενώ στα παλαιότερα ακίνητα ο ρυθμός επιβραδύνθηκε, στα νεότερα σπίτια εμφανίζεται μικρή επιτάχυνση.
Η εικόνα είναι συμβατή με μια αγορά στην οποία η καινούργια κατοικία παραμένει περιορισμένη και ακριβή. Νέα κατασκευή, υψηλότερες ενεργειακές προδιαγραφές, μικρότερο κόστος συντήρησης και σύγχρονες υποδομές κρατούν ψηλά τη ζήτηση για ένα προϊόν που δεν υπάρχει σε απεριόριστη προσφορά.
Η μεγάλη ανατροπή είναι γεωγραφική
Το πιο δυνατό στοιχείο του β΄ τριμήνου δεν βρίσκεται στην Αθήνα. Βρίσκεται έξω από τα μεγάλα αστικά κέντρα.
| Περιοχή | Ετήσια μεταβολή β΄ τριμήνου 2026 |
|---|---|
| Αθήνα | +5,0% |
| Θεσσαλονίκη | +4,7% |
| Άλλες μεγάλες πόλεις | +5,4% |
| Λοιπές περιοχές χώρας | +7,1% |
Στο πρώτο τρίμηνο η Αθήνα βρισκόταν στο +5,2%, η Θεσσαλονίκη στο +6,4%, οι άλλες μεγάλες πόλεις στο +5,4% και οι λοιπές περιοχές στο +6,9%.
Η μεγαλύτερη μεταβολή εμφανίζεται στη Θεσσαλονίκη: από 6,4% στο α΄ τρίμηνο σε 4,7% στο β΄. Αντίθετα, στις λοιπές περιοχές της χώρας ο ρυθμός ανεβαίνει από 6,9% σε 7,1%.
Αυτό δεν αρκεί για να μιλήσουμε για μόνιμη αντιστροφή της αγοράς. Ένα τρίμηνο δεν δημιουργεί από μόνο του νέα μακροχρόνια τάση. Δείχνει όμως ότι η άνοδος των τιμών διαχέεται πλέον πολύ πέρα από τα δύο μεγαλύτερα αστικά κέντρα.
Γιατί οι τιμές συνεχίζουν να ανεβαίνουν ενώ ο ρυθμός πέφτει
Στην αγορά κατοικίας υπάρχουν δύο διαφορετικές ερωτήσεις που συχνά μπερδεύονται: «ανεβαίνουν οι τιμές;» και «ανεβαίνουν τόσο γρήγορα όσο πριν;».
Η απάντηση σήμερα είναι: ναι, οι τιμές ανεβαίνουν — αλλά σε εθνικό επίπεδο όχι με την ίδια ταχύτητα των προηγούμενων ετών.
Για ένα σπίτι που ήδη έχει ακριβύνει σημαντικά σε βάθος χρόνου, ακόμη και μια νέα ετήσια αύξηση 5,5% προστίθεται πάνω σε μια ήδη υψηλότερη βάση. Αυτός είναι και ο λόγος που πολλοί υποψήφιοι αγοραστές δεν αισθάνονται καμία «αποκλιμάκωση», παρότι οι μακροοικονομικοί δείκτες δείχνουν επιβράδυνση.
Το M24 έχει ήδη αναλύσει αυτή τη βαθύτερη εικόνα στη στεγαστική κρίση στην Ελλάδα το 2026, όπου το πρόβλημα δεν περιορίζεται μόνο στις τιμές αγοράς αλλά επεκτείνεται στα ενοίκια, στο διαθέσιμο εισόδημα και στη δυνατότητα των νεότερων να αποκτήσουν κατοικία.
Η Αθήνα δεν πέφτει — απλώς ανεβαίνει πιο αργά
Στην Αθήνα η ετήσια μεταβολή των τιμών διαμορφώνεται στο 5,0%, από 5,2% στο α΄ τρίμηνο. Η διαφορά είναι μικρή και δεν συνιστά πτώση της αγοράς.
Για τον υποψήφιο αγοραστή, αυτό μεταφράζεται σε ένα απλό αλλά δύσκολο συμπέρασμα: η αναμονή από μόνη της δεν έχει μέχρι στιγμής οδηγήσει σε χαμηλότερες ονομαστικές τιμές. Η αγορά εξακολουθεί να προσθέτει αξία, έστω με χαμηλότερο ρυθμό.
Το αν αυτή η πορεία θα συνεχιστεί εξαρτάται από πολλούς παράγοντες: νέα προσφορά κατοικιών, κόστος κατασκευής, επιτόκια, πιστωτική επέκταση, επενδυτική ζήτηση και το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών. Η ίδια η Τράπεζα της Ελλάδος παρακολουθεί συστηματικά όχι μόνο τις τιμές αλλά και μισθώματα, κατασκευές, στεγαστικά δάνεια και άλλους βραχυχρόνιους δείκτες της αγοράς.
Θεσσαλονίκη: το 6,4% έγινε 4,7%
Η Θεσσαλονίκη δίνει αυτή τη στιγμή το πιο καθαρό παράδειγμα επιβράδυνσης. Από ετήσια αύξηση 6,4% στο πρώτο τρίμηνο, περνά στο 4,7% στο δεύτερο.
Αυτό είναι σημαντικό επειδή η πόλη είχε εμφανίσει πολύ υψηλή άνοδο το 2025: σύμφωνα με τα αναθεωρημένα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, ο μέσος ετήσιος ρυθμός ήταν 9,7%.
Η μετάβαση στο 4,7% δεν σημαίνει ότι τα ακίνητα στη Θεσσαλονίκη έγιναν φθηνότερα. Σημαίνει ότι η αγορά συνεχίζει να ακριβαίνει, αλλά πολύ πιο αργά από τον περσινό ρυθμό.
Γιατί η περιφέρεια γράφει +7,1%
Οι «λοιπές περιοχές της χώρας» καταγράφουν τον υψηλότερο ρυθμό του β΄ τριμήνου, στο 7,1%. Πρόκειται για ιδιαίτερα ενδιαφέρον εύρημα, επειδή δείχνει ότι η πίεση στις τιμές δεν είναι αποκλειστικά αθηναϊκό ή θεσσαλονικιώτικο φαινόμενο.
Η κατηγορία είναι ευρεία και δεν επιτρέπει να αποδώσουμε το 7,1% σε έναν μόνο παράγοντα ή σε μία συγκεκριμένη περιοχή. Το στοιχείο όμως δείχνει ότι η ζήτηση και η άνοδος των αποτιμήσεων έχουν εξαπλωθεί γεωγραφικά.
Σε περιοχές όπου υπάρχουν τουριστική δραστηριότητα, περιορισμένο οικιστικό απόθεμα ή αυξημένη επενδυτική ζήτηση, η πίεση μπορεί να είναι ιδιαίτερα έντονη. Το M24 είχε ήδη καταγράψει τη μεγάλη πίεση στη στέγη και στο κόστος κατοικίας, ενώ ο πληθωρισμός του Αυγούστου έδειξε ότι η κατηγορία της στέγασης αυξήθηκε κατά 9,7%. Δείτε την ανάλυση για την ακρίβεια και το κόστος στέγασης τον Αύγουστο 2026.
Τι σημαίνουν τα νέα στοιχεία για κάποιον που θέλει να αγοράσει σπίτι
Τα επίσημα δεδομένα δεν μπορούν να πουν σε έναν συγκεκριμένο αγοραστή αν πρέπει να αγοράσει σήμερα ή να περιμένει. Αυτό εξαρτάται από την περιοχή, το ακίνητο, το εισόδημα, το διαθέσιμο κεφάλαιο, τη χρηματοδότηση και τις προσωπικές ανάγκες.
Μπορούν όμως να καταρρίψουν έναν μύθο: η γενική αγορά κατοικίας δεν βρίσκεται σήμερα σε φάση πτώσης τιμών. Η ετήσια άνοδος παραμένει θετική σε όλες τις μεγάλες γεωγραφικές κατηγορίες που δημοσιεύει η Τράπεζα της Ελλάδος.
Για κάποιον που εξετάζει παλιό ακίνητο, η τιμή αγοράς δεν είναι το μόνο κόστος. Ανακαίνιση, ενεργειακή αναβάθμιση και τεχνικές παρεμβάσεις μπορούν να αλλάξουν σημαντικά τον τελικό λογαριασμό. Σχετικά, το M24 έχει παρουσιάσει την παράταση για την ανακαίνιση κλειστών κατοικιών και την επιδότηση έως 36.000 ευρώ.
Τι σημαίνουν για όσους περιμένουν να πέσουν οι τιμές
Η βασική παγίδα βρίσκεται στη λέξη «επιβράδυνση». Αν μια αγορά από +9% περάσει στο +5%, έχει επιβραδυνθεί αισθητά. Παρ' όλα αυτά, ένα ακίνητο που κοστίζει περισσότερο από πέρυσι εξακολουθεί να είναι ακριβότερο.
Για να υπάρξει γενικευμένη ονομαστική πτώση θα πρέπει να εμφανιστεί αρνητικός ετήσιος ρυθμός. Στα σημερινά στοιχεία δεν υπάρχει τέτοιο σήμα.
Από την άλλη πλευρά, η επιβράδυνση είναι ένα στοιχείο που αξίζει παρακολούθηση. Αν συνεχιστεί σε επόμενα τρίμηνα, θα δείξει ότι η αγορά πλησιάζει περισσότερο σε φάση σταθεροποίησης. Αν ο ρυθμός ξαναεπιταχυνθεί, η απόσταση μεταξύ τιμών και εισοδημάτων θα γίνει ακόμη μεγαλύτερη.
Το «Σπίτι μου ΙΙ» και το δύσκολο σημείο της προσιτής κατοικίας
Η πρόσβαση στη χρηματοδότηση είναι μία μόνο πλευρά του προβλήματος. Ακόμη και όταν υπάρχουν προγράμματα στήριξης, η πραγματική τιμή του διαθέσιμου ακινήτου καθορίζει πόσο εύκολο είναι να ολοκληρωθεί μια αγορά.
Το M24 είχε παρακολουθήσει τις κρίσιμες προθεσμίες για τα ήδη εγκεκριμένα δάνεια του «Σπίτι μου ΙΙ». Τα νέα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος δείχνουν γιατί η συζήτηση για προσιτή κατοικία δεν τελειώνει με τη δυνατότητα ενός φθηνότερου δανείου: όταν η τιμή του ίδιου του ακινήτου συνεχίζει να ανεβαίνει, ένα μέρος του οφέλους μπορεί να εξανεμίζεται.
Η μεγάλη εικόνα: η αγορά αλλάζει ταχύτητα, όχι κατεύθυνση
Αν έπρεπε να συμπυκνώσουμε τα σημερινά στοιχεία σε μία φράση, αυτή θα ήταν η εξής:
Η ελληνική αγορά κατοικίας δείχνει σημάδια επιβράδυνσης, αλλά όχι αντιστροφής.
Το +5,5% παραμένει ισχυρή ετήσια αύξηση. Τα νέα σπίτια συνεχίζουν να κινούνται γρηγορότερα από τα παλιά. Η Αθήνα παραμένει ανοδική. Η Θεσσαλονίκη φρενάρει. Και η μεγαλύτερη αύξηση, +7,1%, καταγράφεται πλέον στις λοιπές περιοχές της χώρας.
Για την κοινωνία, το κρίσιμο ερώτημα δεν είναι μόνο αν οι τιμές αυξάνονται 5% ή 7%. Είναι αν το εισόδημα των νοικοκυριών μπορεί να ακολουθήσει την αξία της κατοικίας. Εκεί βρίσκεται το πραγματικό τεστ για το αν το σπίτι θα παραμείνει προσβάσιμο ή θα απομακρύνεται όλο και περισσότερο από τον μέσο εργαζόμενο.
FAQ για τις τιμές ακινήτων το 2026
Πόσο αυξήθηκαν οι τιμές των διαμερισμάτων το β΄ τρίμηνο 2026;
Κατά 5,5% σε ετήσια βάση για το σύνολο της χώρας, σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος.
Πού αυξήθηκαν περισσότερο οι τιμές;
Στις «λοιπές περιοχές της χώρας», όπου η ετήσια αύξηση έφτασε το 7,1%.
Πόσο αυξήθηκαν στην Αθήνα;
Η ετήσια αύξηση στην Αθήνα ήταν 5,0% το β΄ τρίμηνο του 2026.
Τι έγινε στη Θεσσαλονίκη;
Η αύξηση περιορίστηκε στο 4,7%, από 6,4% στο α΄ τρίμηνο του 2026.
Τα νέα ή τα παλιά σπίτια ακριβαίνουν περισσότερο;
Τα νέα διαμερίσματα έως 5 ετών αυξήθηκαν κατά 6,2%, ενώ τα παλαιότερα κατά 5,0%.
Σημαίνει η επιβράδυνση ότι πέφτουν οι τιμές;
Όχι. Επιβράδυνση σημαίνει ότι οι τιμές ανεβαίνουν με μικρότερο ρυθμό. Στα σημερινά στοιχεία οι ετήσιες μεταβολές παραμένουν θετικές.